Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti

 

Ugovori kojima se prometuju nepokretnosti (stan, zemljište, poslovni prostor, garaža i ostalo) moraju biti solemnizovani od strane Javnog beležnika na čijem službenom području se nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora.

Kupoprodajni ugovor sastavlja stručno lice, advokat, koji izradi teksta ugovora pristupa sa posebnom pažnjom. U ugovoru o kupoprodaji se unosi saglasnost volja ugovornih strana, sa svim osobenostima konkretnog kupoprodajnog odnosa i medjusobnog dogovora.

Pre pristupanja zaključenju i overi ugovora potrebno je pribaviti dokaze o pravu vlasništva na nepokretnosti koja je predmet prodaje (list nepokretnosti, ugovor o otkupu stana u društvenoj ili državnoj svojini, rešenje o nasleđivanju, prethodni ugovori…), kao i izvršiti proveru da li je navedena nepokretnost opterećena kakvim teretom ili zabranama, te se uvidom u ličnu kartu prodavca uveriti da li je prodavac lice koje se za to deklariše ili se radi o punomoćniku ili nekom trećem licu.

Nakon što se sastavi tekst ugovora, advokat ga dostavlja na uvid ugovornih stranama koje se izjašnjavaju da li se saglašavaju sa sadržinom. Nakon pozitivne potvrde obe ugovorne strane, advokat, ugovor zajedno sa svom potrebnom dokumentacijom za solemnizaciju, prosledjuje javnom beležniku odnosno notaru.

Po zakazivanju termina od strane notara, ugovorne strane zajedno sa svojim advokatom, pristupaju u prostorije notara radi overe.

Za usluge overe notara plaća se posebna taksa, koja se obračunava posebnom Tarifom, na licu mesta, a njena visina zavisi od vrednosti nepokretnosti. Svakako je moguće dobiti pre overe okvirni iznos takse, po prethodnom upitu.

Preporuka je da se od notara uzme dodatni otpravak originala Ugovora, radi upisa u javni registra nepokretnosti.

S obzirom na pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti kojima se rešava često jedno od ključnih životnih pitanja, najčešće rešavanje stambenog pitanja porodice ili člana porodice, ili pak investiranje dodatnog novca radi dodatnog prihoda, preporuka je da ugovor sastavlja stručno lice.

Kako bi kupoprodajni ugovor proizveo pravno dejstvo, neophodno je da prodavac da neopozivu i bezuslovnu saglasnost – clausula intabulandi, da se kupac može, bez prisustva prodavca i bez posebne saglasnosti prodavca, uknjižiti kao vlasnik na predmetnoj nepokretnosti, na osnovu overenog ugovora i dokaza o isplati kupoprodajne cene.

Predmetna izjava se može dati kao klauzula u okviru samog Ugovora o kupoprodaji, a moguće je dati naknadno u potvrdi o isplate celokupne kupoprodajne cene.

U određenim situacijama pre konačnog zaključenja Ugovora o kupoprodaji, postoji mogućnost zaključenja Predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, što će najčešće biti slučaj kod kupovine nepokretnosti na kredit.

Predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se u određenom roku zaključi drugi, glavni ugovor, u ovom slučaju ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Da bi predugovor proizvodio pravno dejstvo obavezno je da bude zaključen u identičnoj formi kao glavni ugovor. Dakle, i predugovor o kupoprodaji nepokretnosti je potrebno overiti kod notara odnosno solemnizovati.

Ukoliko se kupuje nepokretnost na kredit, postoji dodatni korak u overi dokumentacije, odnosno sačinjavanje i potpisivanje založne izjave.

Šta predstavlja založna izjava?

Izjavu prodavca nepokretnosti da se na njegovoj nepokretnosti zasnuje jednostrana hipoteka koja obezbeđuuje potraživanje banke.

Ukoliko se prometuje zajednička imovina supružnika odnosno stečena u toku trajanja braka, biće potrebna pismena saglasnost supružnika za prodaju.

Nije potrebna saglasnost supružnika za prodaju za imovinu koje je supružnik stekao pre sklapanja braka ili imovinu koju je dobio na poklon ili nasledio tokom trajanja braka. Prilikom poslova prometovanja nepokretnosti treba obratiti pažnju i na pravo preče kupovine. Suvlasnik odnosno vlasnik idealnog dela na nepokretnosti, a koji namerava da proda svoj deo, ima obavezi da ga prvo ponudi ostalim suvlasnicima.

Ako ima više suvlasnika koji su zainteresovani, prednost ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Ukoliko su za kupovinu zainteresovani suvlasnici koji imaju isti suvlasnički deo, prodavac može sam da odluči kome će prodati.

Ponuda za pravo preče kupovine mora biti sačinjena u pisanom obliku, i mora da sadrži podatke o nekretnini, ceni i ostalim uslovima prodaje. Ponuda se šalje preporučenom pošiljkom istovremeno svim licima koje imaju pravo preče kupovine. Kada imalac primi ponudu dužan je da se izjasni u pisanom obliku, u roku od 15 dana od dana prijema ponude. Ukoliko se ne izjasni o ovom roku da prihvata ponudu, prodavac može nekretninu prodati trećem licu.

Ako prodavac proda nekretninu, a ne ponudi je prethodno licu koje ima pravo preče kupovine, ili proda nekretninu pod povoljnijim uslovima od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može podneti tužbu sudu. Tužba se podnosi u roku od 30 dana od dana saznanja za prodaju, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora. Tužbom se zahteva da se ugovor oglasi bez dejstva i da se nekretnina proda tužiocu pod istim uslovima.

Kod poljoprivrednog zemljišta takodje postoji pravo preče kupovine suvlasnika. S tim da postoji i jedno dodatno pravo, pravo preče kupovine suseda. Ako je poljoprivredno zemljište u isključivoj svojini jednog lica, ili ukoliko suvlasnici nisu zainteresovani za kupovinu, pravo preče kupovine ima vlasnik susednog poljoprivrednog zemljišta.

Ako ima više vlasnika susednih zemljišta koje interesuje kupovina poljoprivrednog zemljišta, prednost ima vlasnik zemljišta koje se pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ukoliko su granične linije jednake, prednost ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina veća. Ponuda za kupovinu poljoprivrednog zemljišta, kao i izjava kupca o prihvatanju, vrše se na prethodno opisan način.

Zaključenje ugovora o prodaji nepokretnosti je složen pravni posao, zahteva stručno znanje i posvećenost pri proveri činjenica, te treba postupati obazrivo, naročito jer se radi o imovinama velike vrednosti.

 

Porez na nekretnine

  Porez na prenos apsolutnih prava

Ukoliko se nekretnina kupuje od investitora, kupac je u obavezi da plati i PDV na kupoprodajnu cenu. U slučajevima da se ne plaća PDV-a, postoji drugi porez, a to je porez na prenos apsolutnih prava.

Nakon solemnizacije ugovora o kuporodaji, poreska uprava donosi rešenje kojim utvrđuje obavezu da se plati porez na prenos apsolutnih prava. Porez se plaća po stopi od 2,5%. Za osnovicu poreza uzima se cena iz ugovora o kupoprodaji, a ukoliko poreska uprava proceni da je u ugovoru navedena cena koja je manja od tržišne vrednosti, onda se kao osnovica uzima tržišna vrednost.

Poreski obveznik po rešenju poreske uprave je prodavac, ali je praksa da se u ugovoru o kupoprodaji ugovara da porez plaća kupac. Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava dužan je da podnese poresku prijavu u roku od 30 dana od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji.

Javni beležnik obaveštava nadležnu poresku upravu o prometu nepokretnosti i nastanku poreske obaveze, dok poreski obveznik koji želi da ostvari svoje pravo na oslobođenje obaveze podnosi overenu i potpisanu Izjavu da se radi o prvoj nepokretnosti.

  Porez na prvu nekretninu

Povraćaj PDV-a i Oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava

Ukoliko kupac od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije, ima pravo kao kupac prvog stana na povrat PDV-a ili na oslobađanje poreza na prenos apsolutnih prava.

Uslov je da je kupac punoletan, da je državljanin Republike Srbije, i da ima prebivalište na tepitoriji Republike Srbije.

Na ovaj način kupac može biti dobiti povrat PDV-a odnosno dobiti oslobađanje poreza na prenos apsolutnih prava za najviše 40 kvadrata stambene površine. Za članove domaćinstva koji takođe nisu imali stan na svom imenu, može se dobiti povrat PDV-a odnosno oslobođenje poreza na prenos apsolutnih prava za još po 15 kvadrata po svakom članu.

Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana.

Uslov za kupca i članove domaćinstva je da su u momentu kupovine svi imali isto prebivalište u skladu sa Zakonom o prebivalištu i boravištu građana.

Kod ostvarivanja prava na refundaciju PDV nije od uticaja dužina trajanja istog prebivališta pre dana overe ugovora o kupoprodaji kojim kupac stiče prvi stan, kao ni adresa u Republici Srbiji na kojoj je to isto prebivalište ostvareno.

Ukoliko stan kupuju supružnici kao zajedničku svojinu, ili kao suvlanici, a niko od njih nije imao stan na svom imenu, neće biti oslobođeni poreza svako na po 40 kvadrata, već će biti oslobođeni na 40 kvadrata ukupno, jer se pravo na oslobođenje ostvaruje u srazmeri u odnosu na susvojinski deo koji kupuje.

Ukoliko kupac prvog stana kupuje stan površine koja je veća od površine za koju ima pravo na refundaciju PDV, pravo na refundaciju PDV može da ostvari do iznosa koji odgovara površini stana za koju ima pravo, odnosno za 40m2 koji mogu biti uvećani za po 15m2 za svakog člana domaćinstva, ako ispunjava uslove.

Nadležni poreski organ, po sprovedenom postupku kontrole ispunjenosti uslova za ostvarivanje prava na refundaciju PDV, koji moraju da budu ispunjeni na dan overe ugovora o kupoprodaji stana, sem isplate ugovorene u celosti na račun prodavca, koji uslov mora biti ispunjen na dan podnošenja zahteva za refundaciju, donosi rešenje o refundaciji PDV kupcu prvog stana.

U skladu sa članom 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost, je propisan uslov za refundaciju PDV, a to je da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu, uplatom na tekući račun prodavca, odnosno na odgovarajuće račune u skladu sa zakonom. Ukoliko bi se plaćanje dela cene stana vršilo u gotovini, kupac bi izgubi pravo na refundaciju celokupnog iznosa poreza na dodatu vrednost, iz razloga što nije ispunjen propisan citirani uslov.

Dakle, uslov vezan za plaćanje je da je celokupan iznos kupoprodajne cene plaćen isključivo na račun prodavca i da je plaćanje celokupnog iznosa kupoprodajne cene izvršeno u trenutku podnošenja zahteva za refundaciju. Kupac prvog stana ostvaruje refundaciju PDV u skladu sa Zakonom, na osnovu pisanog zahteva, koji podnosi nadležnom poreskom organu.

Pravo poreskog obveznika na povraćaj, poreski kredit, refakciju i refundaciju, kao i namirenje dospelih obaveza putem preknjižavanja poreza i povraćaj sporednih poreskih davanja zastareva za pet godina od dana kada je zastarelost počela da teče. Zastarelost prava na povraćaj, poreski kredit, refakciju i refundaciju, kao i namirenje
dospelih obaveza putem preknjižavanja poreza i povraćaj sporednih poreskih davanja počinje da teče od prvog dana naredne godine od godine u kojoj je poreski obveznik stekao pravo na povraćaj, poreski kredit, refakciju i refundaciju, kao i namirenje dospelih obaveza putem preknjižavanja poreza i povraćaj sporednih poreskih davanja. Ovo može biti značajno u slučaju plaćanja kupoprodajne cene u ratama, naročito ako se radi o periodu od par godina, te je važno znati, da u tom slučaju zastarelost bi mogla da počne da teče tek kada biste stekli pravo na povraćaj, odnosno po isplati celokupne kupoprodajne cene.

Dakle, ako ste kupili stan pre 5 godina i isplatili upravo poslednju ratu, vaše pravo na povraćaj nije zastarelo, nego je zastarelost tek počela da teče i imate pet godina da ostvarite svoje pravo. Učestala je u praksi zabluda da se pravo na povraćaj može ostvariti u roku od 30 dana od dana zaključenja ugovora. Rok od 30 dana je rok u kome je nadležan poreski organ dužan da odluči o vašem zahtevu. Dok se za oslobođenje od poreza na prenos apsolutna prava podnosi poreska prijava u roku od 30 dana, a pored nje i izjava kupca prvog stana da kupuje prvi stan koja se overava kod javnog beležnika.

 

   Porez na kapitalnu dobit

Kapitalnim dobitkom smatra se svaki prihod koji obveznik ostvari prodajom odnosno drugim prenosom uz naknadu. On se utvrdjuje na osnovu razlike u nabavnoj vrednosti, odnosno vrednosti po kojoj je nepokretnost stečena.

Plaćanje poreza na prihod od kapitalnog dobitka je obaveza Prodavca. Stopa poreza na kapitalnu dobit iznosi 15%. Inače, kapitalni dobitak se, između ostalog, ne utvrđuje i ne oporezuje kod prenosa prava:
-ako su stečena nasleđem
-ako se prenos vrši između bračnih drugova(i u vezi sa razvodom braka) i prvog naslednog reda.

Poresko oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalnu dobit ustanovljeno je za one koji imaju nekretninu u vlasništvu neprekidno najmanje deset godina pre trenutka prodaje.

Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja ili stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva oslobađa se poreza na ostvarenu kapitalnu dobit.

Kada u roku od 12 meseci od prodaje sredstva ostvarena prodajom obveznik uloži u rešavanje stambenog pitanja ili stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, obveznik ima pravo na povraćaj plaćenog poreza na kapitalnu dobit.

Medjutim, ukoliko se uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza se srazmerno umanjuje.
Advokatska kancelarija Raškov se bavi i sastavljanjem predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, ugovora o poklonu, ugovora o doživotnom izdržavanju, ugovora o ustupanju i raspodeli imovine za života, testamenta, ugovora o kupoprodaji motornog vozila, ugovora o zakupu, ugovora o pozajmici, ugovora o pružanju usluga ili o saradnji.