Ugovor o zakupu

 

Ugovor o zakupu je ugovor kojim se jedan ugovornik (zakupodavac) obavezuje da preda određenu nepotrošnu stvar na upotrebu drugome ugovorniku (zakupcu), a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu naknadu (zakupninu) i da mu po isteku određenog vremena istu stvar vrati.

Osnovne obaveze zakupodavca koje proizilaze iz ugovora o zakupu su obaveza predaje stvari i obaveza održavanja stvari.

Zakupodavac je dužan da zakupoprimcu preda predmet zakupa u ispravnom stanju. Način predaje može biti faktičkim uručenjem stvari tj. iz ruke u ruku, simboličnom predajom, predajom ključeva i slično. Ugovorom se definišu vreme i mesto predaje zakupljene stvari.

Zakupodavac je dužan da predmet zakupa održava u ispravnom stanju i za vreme trajanja zakupa. Troškove redovne upotrebe i tekućih održavanja (manji troškovi, troškovi sitnih opravki) snosi zakupoprimac, dok zakupodavac snosi troškove vanrednog održavanja.

Osnovne obaveze zakupca koje proizilaze iz ugovora o zakupu su obaveza plaćanja zakupnine, obaveza upotrebe stvari prema ugovoru i obaveza vraćanja zakupljene stvari. Zakupac je obavezan da plaća zakupninu, koja predstavlja naknadu za korišćenje predmeta zakupa. Ovo je jedna od osnovnih obaveza zakupca i ukoliko je ne izvršava može doći do raskida ugovora.

Zakupac ima obavezu da zakupljenu stvar upotrebljava sa pažnjom dobrog privrednika odnosno dobrog domaćina i to onako kako je određeno ugovorom ili namenom stvari. Ukoliko zakupac upotrebljava predmet zakupa protivno njegovoj ugovornoj ili pretpostavljenoj nameni, on će odgovarati za svu štetu koja otuda proizilazi.

Zakupac je u obavezi da, po prestanku ugovora, vrati stvar zakupodavcu u istom stanju u kome je primio. Mesto i vreme vraćanja definišu se ugovorom, a ukoliko zakupac kasni sa vraćanjem, dužan je da plati zakupninu do momenta kašnjenja i eventualnu štetu koju je zakupodavac pretrpeo.

Zakupac nije u ovoj obavezi ako je zakup prestao usled potpune propasti stvari usled više sile ili eksproprijacije zakupljene stvari. Rizik slučajne propasti stvari snosi zakupodavac kao vlasnik. Zakupac će biti odgovoran samo u slučaju da je do propasti ili oštećenja stvari došlo usled njegove krivice.

Predmet zakupa predstavlja stvar koju zakupodavac predaje zakupcu na upotrebu.

Predmet zakupa je neka nepotrošna stvar, npr. poljoprivredno zemljište, voćnjak, poslovne prostorije, stan, nepokretnosti (automobil ili neke mašine), web prostor i slično. Između ugovora o zakupu ovih predmeta postoji značajna razlika, tako da se razlikuje zakup koji ovlašćuje zakupca samo na upotrebu stvari koja ne daje nikakve plodove ni proizvode i zakup stvari ili prava koja daju plodove odnosno prihode.

Zakupnina predstavlja naknadu koju zakupac daje zakupodavcu za ustupljeni predmet zakupa. Zakupnina se najčešće plaća novcem, ali može biti i u drugim stvarima. Ugovorom se može odrediti da se zakupnina plaća odjednom ili u ratama, unapred, u trenutku zaključenja ugovora ili kasnije u toku trajanja ugovora ili po prestanku ugovora. Ukoliko zakupac ne isplaćuje zakupninu u ugovorenom roku, zakupodavac može otkazati ugovor.

Vreme trajanja zakupa

Ugovor o zakupu predstavlja ugovor čije se obaveze prostiru na određen vremenski period. Ako trajanje nije određeno smatra se da je ugovor zaključen na neodređeno vreme. U tom slučaju, ugovor o zakupu prestaje da važi kada jedna od strana (zakupodavac ili zakupac) otkaže ugovor u otkaznom roku. Ugovor se može zaključiti i na veoma dug period (npr. 99 godina) ili sa klauzulom koja podrazumeva prenošenje ugovora na naslednike zakupodavca ili zakupca.

Podzakup

Prema Zakonu o obligacionim odnosima, zakupac može zakupljenu stvar dati u zakup drugome (podzakup) ili mu je po kom drugom osnovu predati na upotrebu, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu.

Prestanak zakupa

Otkaz – predstavlja pravo zakupca ili zakupodavca da putem jednostrane izjave raskine ugovor o zakupu. Razlika između zakupa zaključenog na određeno vreme i zakupa na neodređeno vreme, vidi se u tome što prvi prestaje samim protokom vremena za koji je zaključen, a drugi, prestaje otkazom uz poštovanje određenih otkaznih rokova.

Propast stvari usled više sile – Ugovor o zakupu prestaje i pre isteka ugovorenog roka odnosno davanja otkaza, ukoliko zakupljena stvar potpuno propadne, tako da se više ne može upotrebljavati. Ako predmet zakupa propadne usled dejstva više sile , onda ni jedna strana nije drugoj za to odgovorna, ali ako se propast stvari desi usled krivice jedne strane, drugoj pripada pravo na naknadu štete.

Smrt – Ugovor o zakupu ne prestaje usled smrti zakupca ili zakupodavca, već se on nastavlja sa naslednicima umrlog ugovornika sve do isteka ugovorenog vremena trajanja zakupa odnosno sve do momenta davanja otkaza. Ugovor o zakupu može prestati da postoji i ukoliko su stranke ugovorom dogovorile da ugovor prestaje smrću jedne od ugovornih strana.

Ugovor o zakupu je neformalan ugovor, što znači da ne mora biti sastavljen u pismenoj formi, niti overen, da bi prozivodio prava i obaveze za ugovorne strane.

Dakle, ukoliko ste usmeno sa vlasnikom stana, ili podstanarom dogovorili sve bitne elemente vaših međusobnih odnosa, ovaj dogovor je punovažan. U slučaju kršenja dogovora, uživali bi zaštitu pred sudom. Na odnose povodom ugovora o zakupu primenjuju se odredbe Zakona o obligacionim odnosima. Svakako je preporuka zaključiti pismeni ugovor o zakupu, kako bi se izbegli eventualni sporovi u tumačenju prava i obaveza iz ugovornog odnosa.

Ugovor o korišćenju bez naknade

Moguće je koristiti i određenu nepokretnost, stan, poslovni prostor ili drugu stvar npr. mašinu za proizvodnju, bez naknade. U ovoj situaciji vlasnik daje na besplatno korišćenje svoju stvar na koriščenje. Može se raditi o stanu za život, o prostoru koji služi u funkciji pravnom licu i preduzetniku da tu obavlja svoju delatnost ili o nekoj drugoj stvari. Vlasnik kao zakupodavac ima pravo da svojom imovinom raspolaže po svojoj volji u zakonskim okvirima, i u tom smislu ne postoji smetnja za korišćenje stvari bez naknade. U konretnom slučaju radi se bezteretnom ugovoru.

Znači sa pravnog aspekta ne postoji prepreka za postojanje ovakve vrste ugovora. Kada ne postoji obaveza isplate zakupnine, što je slučaj sa bezteretnim ugovorom, ne postoji i obaveza obračuna poreza na zakup.

Ovakvi ugovori se najćešće zaključuju kada je vlasnik član porodice ili član domaćinstva, ili bliski porodični prijatelj koji postupa iz dobričinih pobuda. Poreska uprava može u postupku poreske kontrole da proverava da li se zaista radi o zakupu bez naknade ili zakupac naknadu isplaćuje u gotovom novcu, ne prikazuje taj prihod i na taj način izbegava obavezu plaćanja poreza.